Aidat, pek çok konu açısından gündeme gelebilecek bir meseledir. Fakat biz bu yazımızda iş yeri ve konut amacıyla kullanılan gayrimenkuller açısından aidat konusunu ele alacağız. Sanayi devriminden sonra insanlar kırsal yaşamdan kentsel yaşama geçiş sağlamıştır. Günümüzde bile hala insanlar köylerden kentlere göç etmektedirler. Kırsal yaşamın aksine kentlerde, toplu yaşama alışkanlığı gelişmiştir. Artan konut ihtiyacına karşılayabilmek için çok katlı ve toplu şekilde bulunan binalar yapılmaya başlanmıştır. Bu şekilde apartman ve site kültürü oluşmuştur. İnsanlar barınma ihtiyaçlarını, kentlerde genellikle bu apartman ve sitelerde yerleşerek gidermektedirler Bunun yanında iş yerleri için de insanlar genellikle apartman dairelerini tercih etmektedirler. Bu şekilde bir arada bulunan insanlar, bazı ortak kullanım alanlarına sahiptirler. Bu alanların bakımı, geliştirilmesi, elektrik, su vb. giderleri için toplanan ve genelde aylık bazda alınan ücrete aidat denmektedir. Yazımızda ele alacağımız bu konu hakkındaki sorularınızı sayfanın en altında bulunan forum aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.
Aidat Ne Demek?
Kelime anlamı olarak ödenti manasına gelmektedir. Aidat konusu, bu yazımızda ele alacağımız site, apartman vb. dışında birçok alanda mevcuttur. Üye olunan kuruluş, dernek, kulüp vb. açısından gündeme gelebilir. Bunun yanında bir yerden alınan hizmete karşılık da belirli periyotlar halinde kesenek oluşturulabilecektir. Mesela kredi kartı aidatları bu kapsamdadır.
Bizim incelediğimiz açıdan konuya bakacak olursak; 8 ve daha fazla bağımsız bölümün bulunduğu apartman, site vb. yerlerde yönetici bulunmasının zorunlu olduğundan bahisle meseleye giriş yapmak isteriz. İşte aidatları toplamaya yetkili kişi de bu yöneticidir. Konuya ilişkin hüküm, Kat Mülkiyeti Kanunun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi sabit ücreti olan giderlere kat malikleri eşit ölçüde katılmak zorundadırlar. Bunun yanında; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı vb. giderlere kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadırlar. Örneğin asansörün bakım giderleri bu kapsamdadır.
Aidat Ödeme Yükümlülüğü Ne Zaman Başlar?
Kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte ödeme yükümlülüğü maliktedir. Taşınmaza ilişkin malik kişi kim ise aidat borcunu ödemekle de yükümlü kişi odur. Malik o dairede fiili olarak oturmuyor olsa bile bu borcu ödemekle yükümlüdür. Fakat henüz iskan alınmamış, kat irtifakı bozulmamışsa; bu durumda borcu ödemekle yükümlü kişi müteahhit olacaktır. Bu konuda bir sıkıntı yaşamanız halinde uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.
Bunun dışında, malik kişi taşınmazı başka birisine kiralamış olabilir. Peki bu durumda ödemekle yükümlü kişi zilyetlik elinde olan kiracı mı olacaktır yoksa kiralayan mı? Asıl olan malikin sorumluluğudur. Fakat kiracı da kirada oturduğu dönem boyunca aidat ödemelerinden sorumludur. Bu sorumluluk KMK m. 22’ye dayanmaktadır. Dolayısıyla burada müteselsil sorumluluktan bahsedilebilir. Kiracının ödemediği aidat borcunu malik ödemek zorundadır. Aynı madde hükmünce, taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunan kişiler de borçtan müteselsil olarak sorumlu olacaklardır.
Bir de mirasçıların durumuna değinmek gerekir. Murisin ardında bıraktığı taşınmazlar açısından durum ne olacaktır acaba? Miras paylaşımı yapılmadığı takdirde mirasçılar eşya üzerinde el birliğiyle mülkiyete haiz olacaklardır. Dolayısıyla bu durumda mirasçılar borçtan müştereken sorumlu olacaklardır. Eğer mirasçılar terekenin yönetimi konusunda anlaşamıyorlarsa; ileriye yönelik sıkıntı yaşanmaması açısından bir an önce alanında uzman bir miras avukatı ile iletişime geçerek ortaklığın giderilmesi davası açmanızı öneririz.
Apartman Aidatı Hangi Durumda Ödenmez?
Takdir edersiniz ki aidat, toplu yaşanılan yerlerde ortak giderlerin karşılanabilmesi amacıyla toplanmaktadır. Apartman veya site yönetiminin birtakım sorumlulukları vardır. Kat maliklerinden alınan masraflar da bu uğurda sarf edilmektedir. Eğer ki yönetim kurulu üstüne düşen sorumlulukları yerine getirmiyorsa bu durumda sizler de aidat ödemekten kaçınabilirsiniz.
Burada yönetici ve yönetim kurulunun yapacağı işler vekaletsiz iş görme kapsamında değildir. Apartman veya site sakinleriyle aralarında vekalet ilişkisi bulunmaktadır. Bu sebeple yönetim, vekalet verenin talimatına uygun olarak hareket etmelidir. İşi görürken gerekli özeni göstermeli ve sadakatle hareket etmelidir. Yönetim yapılan işlemlere ilişkin defter tutmalı ve buna ilişkin belgeleri saklamalıdır. Ayrıca yönetimin hesap verme yükümlülüğü de bulunmaktadır. Yönetici ve yönetim kurulunun KMK kapsamında görmekle yükümlü olduğu genel yönetim işlerini şu şekilde sıralayabiliriz:
- Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararları yerine getirmelidir.
- Ana gayrimenkulün kullanım amacına uygun olarak gerekli koruyucu tedbirleri alır.
- Ana gayrimenkulü sigorta ettirir.
- Avansları, yani aidatları toplar.
- Yönetimden kaynaklı ödemeleri yapmak ve kabul etmekle yükümlüdür.
- Yönetimden kaynaklı tebligatları kabul etmelidir.
- Asansörlerin periyodik bakım ve genel kontrollerini yaptırmalıdır.
- Gerektiğinde kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmalıdır.
- Ana gayrimenkulü temsile ilişkin tüm iş ve işlemleri yapmalı ve bu hususta gerekli tedbirleri almalıdır.
Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir?
Aidat ücretinin ne kadar olacağı konusunda, gerek aparman ve site daireleri gerekse de dükkanlar açısından önem arz eden nokta işletme projesidir. KMK hükümlerine tabi yapılarda işletme projesi uyarınca site veya binanın 1 yıllık yaklaşık gelir ve giderleri hesaplanarak bir bütçe ortaya çıkarılacaktır. İşte bu çıkarılan bütçeye göre kat malikleri kurulu veya site yönetimi tarafından aidatın ne kadar olacağı belirlenecektir.
İşletme projesini hazırlamak kat malikleri kurulunun görevidir. Fakat bu görev yerine getirilmediği takdirde işletme projesi yönetim kurulu tarafından hazırlanacaktır. Usulüne uygun hazırlanarak kesinleşen işletme projeleri, tıpkı noterlik tarafından düzenlenen senetler kadar güçlü bir delil niteliğindedir. Bu durum da gerek dava süreçlerinde gerekse kat malikleri hakkında başlatılacak icra takiplerinde site yönetiminin elini güçlendirecek ve işini kolaylaştıracaktır.
Bütçe hesaplanırken kat maliklerinden düşük oranda avansa talep etmemek önemlidir. Çünkü tüm kat maliklerinin aidatları zamanında ödemeyeceğini göz önünde bulundurmak gerek. Ayrıca beklenmeyen giderlerin de meydana gelmesi mümkündür. Bu durumda tekrardan bütçe hazırlamak, durumu kat maliklerine izah etmek, onların itirazlarıyla uğraşmak epey yorucu olacaktır. İşte tüm bu sebepler doğrultusunda aidat miktarının yukarı yönde biraz esnek tutulması faydalı olacaktır.
Site Aidatı Nasıl Belirlenir?
Anılan işletme projesi eğer kat malikleri kurulu tarafından hazırlanmışsa; bu durumda doğrudan kesinleşmiş sayılacaktır. Fakat proje yönetim tarafından hazırlanmışsa; bu durumda proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden faydalanan kişilere tebliğ edilmelidir. Tebliğden itibaren 7 gün içerisinde projeye itiraz edilmezse proje kesinleşmiş olacaktır.
Bir itiraz olması halinde bu itiraz kat malikleri kurulunda değerlendirilecektir. Bu değerlendirmeye ilişkin bir karar verilecek, gerekirse yeni bir proje hazırlanacaktır. Bu noktada, kat malikleri tarafından verilen kararın iptali için mahkemeye başvurulabilecektir. Kesinleşen işletme projesinin faydası, apartman veya site sakinlerinin aidat borcuna itiraz şansını ortadan kaldırmasıdır. Artık bu noktadan sonra böyle bir borcun olmadığını ispat yükü aidat borçlusunda olacaktır.
