0216 387 0 388

ÖNALIM HAKKI NEDİR?

Şufa hakkı

 

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki herhangi bir paydaşın, payını kısmen veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde  diğer paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma yetkisi verir. Bu hak, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve pay satışı yapılması halinde kullanılabilir hale gelmektedir. Önalım hakkı ve şufa hakkı aynı anlama gelmektedir. Gayrimenkul avukatlığı hizmetimiz hakkında detaylı bilgiye Gayrimenkul Avukatı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Yasal Önalım Hakkı

Adı üzerinde yasal önalım hakkı kanun ile paydaşlara verilen bir haktır. Bu hakkın kullanılması için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz bulunması gerekmektedir. Paydaşlardan birinin payının bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde her bir paydaşın şufa hakkı kullanılabilir hale gelmektedir. Bu hak kişiye değil paya özgüdür yani herhangi bir kişiye değil pay sahibine tanınmış bir haktır. Pay sahibi kim ise şufa hakkını o kullanabilmektedir. Yasal önalım hakkı payın devrini engellememekle birlikte ortaklığa yabancı bir paydaşın girmesini engelleme yetkisi vermektedir. Üçüncü kişiye satış yapıldıktan sonra alıcı tarafından tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Taşınmaz sahibi tarafından bir sözleşme ile herhangi bir kişi ile yapılmış sözleşme sonucunda doğan önalım hakkıdır. Sözleşme noterde yapılmalıdır. Önalım hakkı tanınan sözleşme tapuda şerh edilmesi gerekmektedir. Şerh edilen hak, her malike karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10 yıldır.

Önalım Hakkının Kullanılması

Bu hakkın kullanılması için satış veya satışa eşdeğer bir durum olması gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, satışa eşdeğer bir durum olarak değerlendirilmemektedir. Söz konusu hak, hak sahibi tarafından ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz gibi alıcı tarafından noter aracılığıyla satışın bildirilmesi halinde 3 ay, bildirim yapılmaması halinde ise 2 yıl içerisinde hak sahibi tarafından dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Kanundan doğan şufa hakkı sebebiyle açılacak olan davada davalı taraf alıcıdır. Sözleşmeden doğan şufa hakkı sebebiyle dava açılması halinde de sözleşme tapuya şerh edilmiş ise alıcıya, şerh edilmemiş ise satıcıya karşı dava açılmalıdır. Açılacak dava ile hak sahibi, taşınmazın satış bedelini ödeyerek hükmen kendisine geçirilmesini talep eder. Paydaşların birden fazlasının şufa hakkını kullanmak istemesi halinde satılmış olan pay kendi payları oranında paylaştırılır.

Şufa Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hak sahibi tarafından açılacak davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmazdaki  hakkını kullanmak isteyen kişi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.

Şufa Hakkından Feragat

Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak sahibi yalnızca bir satış için hakkından feragat etmek istiyorsa adi yazılı bir sözleşme ile bu hakkından bir defaya mahsus feragat edebilir.  Eğer hak sahibi, tamamen feragat etmek istiyorsa bu feragat resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür.

Önalım Hakkı ile İlgili Yargıtay Kararları

“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiiye satıması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
Diğer taraftan, aynı yargı çevresinde yer alan, aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış, aralarında bağlantı bulunan davalar hakkında birleştirme kararı verilebileceği 6100 sayılı HMK’nın 166. maddesinde düzenlenmiştir. Birleştirme kararı yargılamanın her aşamasında hüküm altına alınabilir. Birleştirme kararı tarafların talebi ya da mahkemece kendiliğinden değerlendirmeye alınabilir.

Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

2 Soru

  • Haluk Diler Karatekin 15 Mart 2021 12:41

    PAYLI HİSSEMİ PAYDAŞLARIM DIŞINDAKİNE SATMAK İSTEDİĞİMDE NE YAPMALIYIM.
    DUYDUĞUMA GÖRE BU HAKKIM VARMIŞ. NOTER VEYA TAPUDA NE OLMALI SÜRELERİ NEDİR

    • Besler Hukuk 15 Mart 2021 15:27

      Tapuda satış yapmanıza bir engel yok.

Popüler Konular

  • İstinaf mahkemesi nedir
    İSTİNAF MAHKEMESİ NE KADAR SÜRER?
    18 Mayıs 2020 İstinaf mahkemesi ne kadar sürer ve davalar ne kadar sürer sorularının cevabı birçok farklı kritere bağlıdır. Bu kriterler; Mahkemenin iş yoğunluğu Hakimin yargılama hızına verdiği...
  • Avukat Maaşları
    AVUKAT MAAŞLARI
    29 Eylül 2020   Avukatlık ve hukuk okumak bu ara çok popüler. Sürekli aldığımız sorular arasında “avukat maaşları ne kadar?” “hukuk okumak mantıklı mı?” soruları başı çekmeye başladı....
  • Tapu İptal
    TAPU İPTAL DAVASI
    23 Kasım 2018   Tapu iptal davası; bir taşınmazın hukuka aykırı olarak tapuya tescili halinde tapu kaydının mahkeme aracılığıyla düzeltilmesi için açılan dava türüdür. Bir mülkün miras ya...
  • İŞ KAZASI TAZMİNAT DAVASI - TAZMİNAT HESAPLAMA
    İŞ KAZASI TAZMİNAT HESAPLAMA
    6 Aralık 2019   İş kazası tazminat davası, iş kazası geçiren işçinin hakları arasında en önemli olandır. İş kazası tazminat hesaplama bakımından dikkat edilmesi gereken husus; işçinin kaza...
  • İstihkak Davası
    İSTİHKAK DAVASI NEDİR?
    22 Kasım 2019   İstihkak davası nedir sorusunu cevaplandırmadan önce istihkak ne demek ile başlamakta fayda var. İstihkak, Arapça kökenli bir kelime olup hak kazanma, hak kazanılan şey...

BENZER BAŞLIKLAR

  • TASARRUFUN İPTALİ DAVASI
    TASARRUFUN İPTALİ DAVASI
    30 Nisan 2019   Tasarrufun iptali davası, borçlunun alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla üçüncü kişilerle birlikte yapmış olduğu hukuki işlemlerin iptali için açılan davadır. Tasarrufun iptali davası, İcra İflas...
  • TESPİT DAVASI NEDİR?
    TESPİT DAVASI NEDİR?
    3 Mayıs 2019   Tespit davası, bir hukuki ilişkinin ya da hakkın varlığının ya da yokluğunun mahkeme kararıyla saptanmasıdır. Bu dava sadece hukuki ilişkinin varlığının tespitinde açılabilir. Tespit...
  • İTİRAZIN İPTALİ DAVASI
    İTİRAZIN İPTALİ DAVASI
    29 Mayıs 2019   İlamsız bir icra takibinde borçlu, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine yedi gün içerisinde itiraz edebilir. Usulüne uygun yapılan itiraz ile takip durur. Takibin devam...
  • İHTİYATİ HACİZ NEDİR?
    İHTİYATİ HACİZ NEDİR?
    7 Kasım 2019   İhtiyati haciz, para ve parayla ölçülebilen teminat alacaklarına özgü takiplerde alacaklının korunması ve takibin semeresiz kalmaması için getirilmiş geçici bir hukukî korumadır.  İcra ve...
  • ÖDEME EMRİNE İTİRAZ
    ÖDEME EMRİNE İTİRAZ
    5 Mart 2019   Ödeme emrine itiraz, borçlunun borcunu ödemesi için alacaklının talebi üzerine icra müdürlüğü tarafından gönderilen ödeme emrine ilişkin itirazdır. Ödeme emri, ilam yani mahkeme kararı...