0216 387 0 388

Önalım Hakkı – Şufa Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki herhangi bir paydaşın, payını kısmen veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde  diğer paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma yetkisi verir. Bu hak, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve pay satışı yapılması halinde kullanılabilir hale gelmektedir. Önalım hakkı ve şufa hakkı aynı anlama gelmektedir. Gayrimenkul avukatlığı hizmetimiz hakkında detaylı bilgiye “Gayrimenkul Avukatı” makalesinden ulaşabilirsiniz.

 

Yasal Önalım Hakkı

Adı üzerinde yasal önalım hakkı kanun ile paydaşlara verilen bir haktır. Bu hakkın kullanılması için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz bulunması gerekmektedir. Paydaşlardan birinin payının bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde her bir paydaşın şufa hakkı kullanılabilir hale gelmektedir. Bu hak kişiye değil paya özgüdür yani herhangi bir kişiye değil pay sahibine tanınmış bir haktır. Pay sahibi kim ise şufa hakkını o kullanabilmektedir. Yasal önalım hakkı payın devrini engellememekle birlikte ortaklığa yabancı bir paydaşın girmesini engelleme yetkisi vermektedir. Üçüncü kişiye satış yapıldıktan sonra alıcı tarafından tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir.

 

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Taşınmaz sahibi tarafından bir sözleşme ile herhangi bir kişi ile yapılmış sözleşme sonucunda doğan önalım hakkıdır. Sözleşme noterde yapılmalıdır. Önalım hakkı tanınan sözleşme tapuda şerh edilmesi gerekmektedir. Şerh edilen hak, her malike karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10 yıldır.

 

Önalım Hakkının Kullanılması – Önalım Hakkı Davası

Önalım Hakkının Kullanılması - Önalım Hakkı Davası

Bu hakkın kullanılması için satış veya satışa eşdeğer bir durum olması gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, satışa eşdeğer bir durum olarak değerlendirilmemektedir. Söz konusu hak, hak sahibi tarafından ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz gibi alıcı tarafından noter aracılığıyla satışın bildirilmesi halinde 3 ay, bildirim yapılmaması halinde ise 2 yıl içerisinde hak sahibi tarafından dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Kanundan doğan şufa hakkı sebebiyle açılacak olan davada davalı taraf alıcıdır. Sözleşmeden doğan şufa hakkı sebebiyle dava açılması halinde de sözleşme tapuya şerh edilmiş ise alıcıya, şerh edilmemiş ise satıcıya karşı dava açılmalıdır. Açılacak dava ile hak sahibi, taşınmazın satış bedelini ödeyerek hükmen kendisine geçirilmesini talep eder. Paydaşların birden fazlasının şufa hakkını kullanmak istemesi halinde satılmış olan pay kendi payları oranında paylaştırılır.

 

Şufa Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hak sahibi tarafından açılacak davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmazdaki  hakkını kullanmak isteyen kişi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.

 

Şufa Hakkından Feragat

Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak sahibi yalnızca bir satış için hakkından feragat etmek istiyorsa adi yazılı bir sözleşme ile bu hakkından bir defaya mahsus feragat edebilir.  Eğer hak sahibi, tamamen feragat etmek istiyorsa bu feragat resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür.

 

Önalım Hakkı ile İlgili Yargıtay Kararları

“Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı ve davalıya dava konusu edilen payları satan dava dışı A.. M.. M.. ve R.. M.. arasında 16.10.2009 tarihinde yapılan “Miras Taksim Sözleşmesi” başlıklı belgede yer alan “İşbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdürler.” İfadesinin; 12.11.2009 tarihinde tarafların rızası ile tapunun beyanlar hanesine “R.. M.., A.. M.. ve A..M..M..’ın hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacaklardır.

Veraset vergi ilişiği eksik olup üçüncü şahıslara satışlarında veraset vergi ilişiği kestirilecektir.” ibaresinin yazılmış olmasının davacıya sözleşmeye dayalı önalım hakkı verip vermeyeceği; ayrıca davalının payların devrinden önce dava konusu taşınmazlarda paydaş olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira yasada bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkı kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

.

Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın onalım alacaklısının onalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da onalım hakkını kullanabilir.

.

Somut olayda, dava konusu edilen K.. Mahallesi 14 ve 75 No’lu parseldeki 120/960’şar pay muris N.. M.. M.. adına kayıtlı iken, mirasçıları olan davacı A.. M.. ve satıcı paydaşlar R.. ve A.. M.. M..’ın miras taksim sözleşmesi ile 14 ve 75 No’lu parseldeki payları 60/960 pay davacıya, 30/960’şar pay diğer kardeşlere kalacak şekilde taksim ettikleri, bu sözleşmede; “işbu miras sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle, diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdür” ifadesine yer verdikleri, davacının miras taksim sözleşmesini 12.11.2009 tarihinde tapu siciline tescil ettirdiği, tapunun beyanlar hanesinde de R… M.., A.. M.. ve A.. M… M..’ın hisselerini

mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacaklarının şerh edildiği, davaya konu paylara ilişkin davacı dışındaki paydaşların 02.12.2009 keşide, 4.12.2009 tebliğ tarihli ihtarname ile dava konusu paylarını ayrı ayrı 800.000 TL bedelle davacıya satmak istediklerini bildirdikleri, davacının, 11.12.2009 tarihli cevabi ihtarnamesi ile pay değerlerinin fahiş olup her bir pay için 250.000’şar TL ödemeye hazır olduğunu bildirdiği, paydaşlar R.. ve A.. M… M..’ın 14 No’lu parseldeki paylarını toplam 500.000 TL ve 14 No’lu parseldeki paylarını toplam 300.000 TL bedelle 22.01.2010 tarihinde davalı H.. A..’a sattıkları, davacının 05.04.2010 tarihinde açmış olduğu eldeki dava ile sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı nedeniyle tapuda davalı adına kayıtlı payların iptali ile kendi adına tescilini talep ettiği hususlarında herhangi bir çekişme bulunmamaktadır.

.

Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdür” ifadesi ile sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, 12.11.2009 tarihinde tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Bu durumda davacının, dava konusu payın davalıya satılması nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Ne var ki, bozma ilamında davacının tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı da bulunduğu gerekçesi ile de yerel mahkeme kararı bozulmuş ise de, davalı 14 nolu parselde 03.12.1993 tarihinden, 75 nolu parselde ise 22.03.1993 tarihinden beri paydaş olup, eldeki davanın açıldığı tarihte de bu paydaşlığı devam etmektedir. Paydaşa karşı önalım davası açılamayacağından, Dairenin bu yöne ilişkin kabulü doğru olmayıp, bozma ilamından bu kısmın çıkartılarak belirtilen bu değişik gerekçe ile direnme kararının bozulması gerekmiştir. Yukarıda açıklanan bu değişik nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/494 E., 2014/153 K.

.

“Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 1 No’lu parselde davalının 27.05.2005 tarihinde 207.000 TL bedelle taşınmazın paydaşlarından A. O.ve S. Ç.’nin toplam 385/1200 payını satın alması üzerine davacılar tarafından önalım hakkının kullanılmasına ilişkin olarak 09.09.2005 tarihinde işbu dava açılmıştır. Ancak dosyada bulunan tedavüllü tapu kayıtlarından davalının daha önce aynı taşınmazda 10.07.1987 tarihinde 45/100 pay satın aldığı görülmektedir. Davalı 10.07.1987 tarihinde yapılan pay satışı nedeniyle taşınmazda paydaş olup hakkında bu paya yönelik olarak süresinde dava açılmadığından taşınmazdaki paydaşlığı kesinleşmiştir.

Daha sonra 27.05.2005 tarihinde yeniden pay satın almasına rağmen o tarihte paydaş durumunda bulunduğundan paydaşa karşı onalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Taşınmazda sonradan kat mülkiyeti tesis edilmiş olması da davalının önceden taşınmazda paydaş olduğu olgusunu etkilemez. Bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…)
gerekçesiyle hükmün yukarıda (2) No’lu bentte yazılı nedenlerle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/6-198 E., 2012/702 K.

.

“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiiye satıması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
Diğer taraftan, aynı yargı çevresinde yer alan, aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış, aralarında bağlantı bulunan davalar hakkında birleştirme kararı verilebileceği 6100 sayılı HMK’nın 166. maddesinde düzenlenmiştir. Birleştirme kararı yargılamanın her aşamasında hüküm altına alınabilir. Birleştirme kararı tarafların talebi ya da mahkemece kendiliğinden değerlendirmeye alınabilir.

.

Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir.

Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir. Somut olayda ise davalı tarafından halen görülmekte olan ve esas numaraları bildirilen, dava konusu paya ilişkin açıldığı belirtilen dava dosyaları ile bu dosya arasında hukuki ve fiili irtibat bulunduğundan ve delillerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğinden HMK’nın 166. maddesi uyarınca birleştirilerek sonuca bağlanmaları gerekir. Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden davanın esasının karar bağlanması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.” Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/17053 E. , 2016/3313 K.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir