0216 387 0 388

KİRACI TAHLİYESİ

kiracı tahliye davası

 

Kira sözleşmesi, kiracı ve kiralayanın taraf olduğu ve her iki tarafı da borç altına sokan bir yapıya sahiptir. Bu makalemizde konut ve çatılı iş yerinden kiracı tahliyesi konusu ele alınacaktır. Konut, kişilerin barınma ihtiyaçlarını karşılamak için mesken edindikleri yerlerdir. Çatılı iş yeri, ticari işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla kiralanan yerlerdir. Kiracı tahliyesi hukukumuzda sıkı şartlara bağlandığı için dikkatli ve hızlı bir şekilde yürütülmesi gereken bir konudur. Hak kaybı yaşanmaması için uzman bir avukattan destek alınması gerekir. Kiracı değil de taşınmazınızı işgal eden biri söz konusu ise ecrimisil nedir konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.

Kiracı Tahliyesi Sebepleri

Kira ile ilgili düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nda bulunmaktadır. Kiracı tahliyesine sebep olacak sebeplerden ilki kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunmasıdır. Apartman sakinlerine rahatsızlık vermek, kiralananı gerekli özen ve dikkati göstermeden kullanmak ve kira bedelini ödememek kiracının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle tahliyesine yol açabilir. Bu nedenlere dayalı olarak kiracının tahliye edilebilmesi için kiralayanın, kiracıyı yazılı olarak ikaz edip otuz gün süre vermesi gereklidir. İkaz edilmesine rağmen kiracı bu davranışlarına devam ederse kiralayan sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı aynı yıl içerisinde iki kira bedelini ödemez ve kiralayan, kiracıya noter aracılığıyla iki kez ihtarda bulunursa sözleşmeyi feshetme hakkı olur. Önemli olan husus ödenmeyen kiraların aynı yıl içerisinde yer alması gerekliliğidir.

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre vermelidir. Ayrıca talep edilen kira bedeli muaccel yani ödeme zamanı gelmiş bir alacak olmalıdır. Taraflar ödeme gününü kira sözleşmesinde serbestçe kararlaştırabilirler. Ödeme gününün belirlenmediği durumlarda kanun gereği ödeme günü ayın son günüdür.

Kira sözleşmesinin sona erme yollarından biri de bildirim yoluyla sona ermedir. Eğer kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmış ise kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce durumu kiralayana bildirerek çıkma hakkına sahiptir. Kiraya veren ise belirli süreli kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkına sahip değildir. Tek istisnası ise on yıllık uzama süresinin sonundan itibaren uzayan her yılın bitiminden üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Belirsiz süreyle yapılmış sözleşmelerde ise kiracı yılın her altı aylık dönemi için üç ay önceden bildirimde bulunarak çıkabilir. Kiraya veren için ise belirli süreli sözleşmelerde uygulanan esaslar geçerlidir.

Kiracının Tahliyesi Davası

Kiracının tahliyesi için açılacak davanın çeşitli sebepleri olabilir. Bunların bir kısmı kiraya verenden bir kısmı ise kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir. Öncelikle kiraya verenden kaynaklı sebeplere bakalım. Kiraya veren kiracıyı gereksinim sebebiyle çıkarabilir. Kanun koyucu bunun için gereksinimin kiraya verenin kendisinden, eşinden, alt soy, üst soy veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş ihtiyacından kaynaklanmasını aramaktadır. Bu şartların varlığı halinde kiralayan, belirli süreli sözleşmeler de sürenin sorma ermesinden, belirsiz süreli sözleşmeler de ise fesih sürelerine uygun fesih bildiriminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Bu tahliye davasının ilk şartı gereksinimin yukarıda saydığımız kişilerden kaynaklanıyor olmasıdır. Ayrıca bu gereksinimin inandırıcı, somut ve samimi olması aranmıştır.

Yeni malikin açacağı tahliye davasında da yine gereksinim şartı aranmıştır. Ayrıca malik olduğu tarihten itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya bildirmelidir. Şartların sağlanması halinde malik olduğu tarihten itibaren altı ay sonra dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.

Bir diğer durum ise yeniden inşa veya imar halinin bulunmasıdır. Bu nedenle tahliye davası açılabilmesi için yapılacak değişikliğin kiracının taşınmazda oturmasını imkânsız hale getirecek kadar kapsamlı olması aranmıştır. Bu durumda belirli süreli sözleşmeler sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler ise fesih kurallarına uyarak bu tarihten itibaren bir ay içerisinde açılacak tahliye davası ile kiracı tahliye edilebilir.

Kiracıdan kaynaklı sebepler ise tahliye taahhüdünün bulunması, yukarıda bahsettiğimiz gibi iki haklı ihtara rağmen kirayı ödememesi ve birlikte yaşadığı eşinin başka bir konutunun olması halidir.

Kiracının Taahhütname ile Çıkarılması

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ilk fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre kiracı yazılı bir taahhütname ile belirli bir tarihte kiralanandan çıkmayı üstlenirse ve bu tarihte çıkmaz ise kiraya veren bir ay içerisinde dava yoluyla tahliye yoluna veya icra kanallarıyla tahliyeye gidebilir.

Kiracının tahliyesinin taahhütname ile sağlanabilmesi için taahhütnamenin belirli geçerlilik şartlarına haiz olması gereklidir. Taahhütname yazılı olmalıdır, kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olmalıdır yani tahliye taahhütnamesinde yazan tarih kira sözleşmesinden önceki bir tarih olmamalıdır ve doğal olarak tarih kesinlikle bulunmalıdır. Tahliye taahhütnamesini sadece kiracının imzalaması yeterlidir. Yazılılık şartı adi yazılılıktır. Yani noter aracılığıyla düzenlenmesine gerek yoktur. Kiracının veya kiracılar birden çoksa hepsinin taahhütnameye onay vermesi gerekir. Ancak kiracı yetkili vekil aracılığıyla da bu işlemi yapabilir.

Tahliye taahhütnamesinde dikkat edilmesi gereken noktalardan birisi de kiracının özgür iradesiyle taahhüt altına girmesidir. Kiracının aldatılarak, korkutularak veya kendi hatası nedeniyle imza atması durumunda taahhütname geçersiz kabul edilir. Ancak kiracının bu hakkını bir yıl içerisinde kullanması gereklidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süresi Ne Kadardır?

Eğer kiralayanın elinde kanuni şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesi bulunuyor ise davanın uzun sürmeyeceği söylenebilir. Ancak net bir şey söylemek mümkün değildir. Her somut olayın şartları kendi içinde değişkenlik göstermektedir. Ayrıca mahkemelerin iş yükü de göz önüne alınmalıdır.

Kiracı Tahliyesi İcra ve Dava Yolu

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılacak davanın davacısı sadece kiraya veren olabilir. Taşınmazın yeni maliki, malik olduğu andan itibaren bu davanın tarafı olmaya hak kazanır.  Davanın davalısı ise kiracıdır. Dikkat edilmesi gereken nokta birden fazla kiracının olduğu durumlarda davanın kiracıların hepsine karşı açılması gerektiğidir. Bir diğer önemli nokta tahliye taahhüdü yapıldıktan sonra kiracının kira sözleşmesini devretmesi durumudur. Bu durumda yeni kiracı da bu taahhütname ile bağlıdır. Ancak yeni kiracının eski kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Kiralayanın taahhütnamede gösterilen tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açması gereklidir. Kiralayanın dava açarken bir aylık süreyi göz önünde bulundurması gerekir. Zira bu süre niteliği gereği hak düşürücü süredir. Sürenin geçirilmesi halinde taahhütnameye dayanılarak dava açılması mümkün değildir. Bu sürenin istisnasını kiralayanın bu bir aylık süre içerisinde kiracıya dava açacağını bildirmesi durumu oluşturur. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Tahliye taahhütnamesinin sağladığı en büyük kolaylık kiracının mahkeme yoluyla çıkarılması yolunun yanında icra yoluyla takip edilme olanağının da bulunmasıdır. İcra yolunda, icra dairesince kiracıya tahliye emri gönderilir ve on beş günlük bir süre verilir. Kiracı bu tahliye emrine tebliğden itibaren yedi gün içerisinde itiraz edebilir. İtiraz halinde kiraya veren itirazın kendine ulaşmasından itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurabilir. Eğer bu altı aylık süreyi kaçırmış ise gene itirazın tebliğinden itibaren başlayan bir yıllık süre zarfında sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı mevcuttur.

Tahliye Taahhüdünde Cezai Şart Öngörülmesi

Uygulamada kiracının taahhütnamede gösterilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde belirli bir miktar parayı cezai şart olarak ödeyeceği kararlaştırılabilir. Bu durumda kararlaştırılan tarihte taşınmazı boşaltmayan kiracı bu cezai şartı ödemekle yükümlü hale gelir. Ancak taahhütnamede gösterilen cezai şart miktarının astronomik miktarlar olması halinde mahkemece bu cezai şart geçersiz sayılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracı çıkarma davalarında sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Bu işlemlerin alanında uzman bir avukat yardımıyla yapılması işleyişin hatasız ve hızlı bir şekilde sonuçlanmasını kolaylaştırır. Teknik sürelerin çokluğu ve Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan hükümleri göz önüne alındığında hak kaybı yaşanmaması için uzman bir avukat desteği hayati bir öneme sahiptir.

İlgili Yargıtay Kararları

Karar 1:

“Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK’nın 530. maddesi ( 818 sayılı B.K.’nın 414. Md. ) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.”  Yargıtay 3. Hukuk D. 2017/8284 E. 2019/5038 K.

Karar 2:

“Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralanan tahliye edilmedikçe kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Kiralananın tahliyesi ise teslim ile olur. Teslimin varlığı ise kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Kiralananın boşaltılması, adresini taşıması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülüklerinden kurtarmaz. Kiralananın tahliye ve teslim edildiği davalı tarafından yazılı delillerle kanıtlanamadığından, davacının beyan ettiği tarihin, mahkemece tahliye tarihi olarak kabul edilmesi isabetli görülmüştür.” Yargıtay 3. Hukuk D. 2017/8357 E. 2019/4928 K.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

12 Soru

  • Birhan Selenk 28 Nisan 2021 12:19

    Merhaba,
    Kiraya veren olarak 2018 yılında yapılmış kira sözleşmem ve uygun olarak doldurulmuş tahliye taahhütnamem var.
    Ancak gelinen şu güne kadar sözleşmeleri yenilemedik.
    Özellikle tahliye taahhütnamesi de fesih bildirimi yapılmadığı müddetçe kira sözleşmesi gibi sürekli 1 yıl uzar mı?Halen geçerliliği var mıdır?
    Cevabınız için teşekkürler

    • Besler Hukuk 2 Mayıs 2021 12:37

      Kira sözleşmesi ile birlikte aldıysanız tahliye taahhüdü geçersiz. Ayrıca sözleşme ile birlikte yenilenmez.

  • Turan Satıroğlu 26 Nisan 2021 23:01

    2 ay önce sözleşme yeniledik sözlü olarak, kiramı düzenli ödedim ev sahibim oğlum oturacak çık dedi aramızda yazılı belge yok evi 40 günde boşalttım oğlu taşındı ,taşınma ,masraflarımda yardımcı olacaktı maalesef olmuyor dava açsam masraflarımı alabilirmiyim teşekkürler.

    • Besler Hukuk 2 Mayıs 2021 11:49

      Yazılı bir taahhütü yoksa yapacak bir şey yok maalesef.

  • melda 24 Nisan 2021 19:26

    Kasım 2019’da bir daire satın aldık. evi aldığımız kişi inşaat firmasına bizim aldığımız evi borcuna karşılık olarak göstermiş ve inşaat firması kendi evini bitirmeden bizim aldığımız evi boşaltmayacağını söylüyor. Aramızda sadece inşaat firmasının bize kira vereceğine dair yazı mevcut. şuan kirada oturuyorum firma bu süreçte ödeme yaptı fakat bundan sonra bize kira parası vermeyeceğini söyledi. Anlayacağınız ne kira alabiliyorum ne de eve geçebiliyorum. Bu sebeple satın aldığımız evde oturan kişilere ihtarname çektik. sorum şu ihtarname sonrasında çıkmazlarsa nasıl bir yol izlemeliyim? Fuzuli işgal davası açsam ortalama ne kadar sürede sonuçlanır?

    • Besler Hukuk 26 Nisan 2021 18:08

      Bir yıl sürer.

  • Selen Onur 30 Mart 2021 17:39

    Merhaba. 4 yıldır kira/aidatı hiç aksatmadan ödediğimiz, artışları yasal oranlar üzerinden yaptığımız evden, ev sahibi bizi tahliye taahhütnamesi ile çıkarabilir mi? Gerekçesi kiranın emsallerin altında kalması. Ev sahibinin aynı sitede birden fazla dairesi mevcut.

    • Besler Hukuk 17 Nisan 2021 14:48

      Kira sözleşmesi ile birlikte taahhüt verdiyseniz geçersiz.

  • Sevil Dgmz 9 Ocak 2021 23:01

    Biz 5 daire kiraciyiz. Ama hicbirimizin kira sozlesmesi bulunmamaktadir. Abonelikler bile ustumuze degil. Fakat kiralarimizi ve elektrik, su faturalarimizi duzenli olarak banka hesaplarimizdan odedik. Ev sahibi evleri tatil amacli aparta dönüstürme gerekcesiyle 5 kiraciyi da 3 ay müddet vererek evden cikaracagini soyledi. Fakat biz cikmak istemiyoruz. Bu konuda yasal haklarimiz var midir?

    • Besler Hukuk 12 Ocak 2021 18:17

      Vardır. Çıkmak zorunda değilsiniz.

  • Ceyhun Özerdem 19 Ağustos 2020 07:57

    Merhaba.Kiracımız 6 aydır kirayı ödemiyor.Birikmiş elektrik ve su borçları da var.Emlakçı 1 yıllık sözleşme yapmıştı.Ancak kira sözleşmesini kaybetmiş ve tahliye taahhütnamesi yok.Kiracı evden çıkmadığı gibi 3 yıllık sahte kontrat yapmış.Mahkemeye verin,3 yıllık kontratım var,bedava otururum diyor.Noterden 2 defa ihtar çektik.İcraya verdik.Kapıyı açmadığından icra kağıdı geri dönmüş,tekrar gönderildi.Bu arada borçları çoğaldı.İcra borçlarına güncelleme yapılabilir mi?Biz Uyap’tan yapamadık.Evden çıkartmak için su saatini söktürsek suç olur mu?Alacak ve Tahliye davası açsak ne kadar sürer ve bize kaça malolur?Kiracı asker emeklisi.Maaşına haciz konulabilir mi?

    • Besler Hukuk 20 Ağustos 2020 14:09

      Bir avukatla çalışmanız gerekiyor. Sizin kiracınız profesyonel borçlu. Kendiniz halledemezsiniz.

Popüler Konular

  • İstinaf mahkemesi nedir
    İSTİNAF MAHKEMESİ NE KADAR SÜRER?
    18 Mayıs 2020 İstinaf mahkemesi ne kadar sürer ve davalar ne kadar sürer sorularının cevabı birçok farklı kritere bağlıdır. Bu kriterler; Mahkemenin iş yoğunluğu Hakimin yargılama hızına verdiği...
  • Avukat Maaşları
    AVUKAT MAAŞLARI
    29 Eylül 2020   Avukatlık ve hukuk okumak bu ara çok popüler. Sürekli aldığımız sorular arasında “avukat maaşları ne kadar?” “hukuk okumak mantıklı mı?” soruları başı çekmeye başladı....
  • Tapu İptal
    TAPU İPTAL DAVASI
    23 Kasım 2018   Tapu iptal davası; bir taşınmazın hukuka aykırı olarak tapuya tescili halinde tapu kaydının mahkeme aracılığıyla düzeltilmesi için açılan dava türüdür. Bir mülkün miras ya...
  • İŞ KAZASI TAZMİNAT DAVASI - TAZMİNAT HESAPLAMA
    İŞ KAZASI TAZMİNAT HESAPLAMA
    6 Aralık 2019   İş kazası tazminat davası, iş kazası geçiren işçinin hakları arasında en önemli olandır. İş kazası tazminat hesaplama bakımından dikkat edilmesi gereken husus; işçinin kaza...
  • Yıllık İzin
    İSTİFA EDEN İŞÇİNİN HAKLARI
    12 Kasım 2018   İstifa eden işçinin hakları sanılanın aksine oldukça fazladır. İş yerinde yaşadığı olumsuzluklar veya daha iyi bir iş bulması nedeniyle her gün bir çok işçi...

BENZER BAŞLIKLAR

  • HİZMET TESPİT DAVASI
    HİZMET TESPİT DAVASI
    8 Eylül 2020   Hizmet tespit davası konusuna girmeden önce; iş hayatında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, işveren tarafından sigortalı işçilerin Kuruma bildirilmemesi veya işçilerin ücretlerinin daha az...
  • İŞÇİ HAKLARI
    İŞÇİ HAKLARI
    15 Şubat 2019   İşçi hakları ve özellikle işten çıkarılan işçinin hakları çoğu zaman işverenler tarafından göz ardı edilmektedir. Bu haklardan işçilerin yararlanmaması için çaba sarf edilmektedir.  İşçi...
  • ÜCRETSİZ İZİN NEDİR?
    ÜCRETSİZ İZİN NEDİR?
    8 Ocak 2021   İşverenlere tek taraflı olarak ücretsiz izin kullandırma hakkı tanınması işçileri oldukça zor bir durumda bırakmıştır. İşçi ya 1170 TL sefalet ücretiyle yaşamak zorunda kalmakta...
  • SENELİK İZİN
    SENELİK İZİN
    11 Aralık 2020   Senelik izin hakkı, temel bir insani hak olup işçinin çalışma hayatında daha verimli olması açısından  gereklidir. Nitekim başta anayasamız olmak üzere birçok evrensel sözleşme...
  • İŞ KAZASI BİLDİRMEME CEZASI
    İŞ KAZASI BİLDİRMEME CEZASI
    12 Aralık 2019   İş kazası geçiren çalışan sigortalının durumunun işveren tarafından SGK’ya bildirilmesi gerekmektedir. İşveren tarafından iş kazası bildiriminin yetkili yerlerden biri olan Sosyal Güvenlik Kurumu’na zamanında...