Kira sözleşmesi, kiracı ve kiralayanın taraf olduğu ve her iki tarafı da borç altına sokan bir yapıya sahiptir. Bu makalemizde konut ve çatılı iş yerinden kiracı tahliyesi konusu ele alınacaktır. Konut, kişilerin barınma ihtiyaçlarını karşılamak için mesken edindikleri yerlerdir. Çatılı iş yeri, ticari işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla kiralanan yerlerdir. Kiracı tahliyesi hukukumuzda sıkı şartlara bağlandığı için dikkatli ve hızlı bir şekilde yürütülmesi gereken bir konudur. Hak kaybı yaşanmaması için uzman bir avukattan destek alınması gerekir. Kiracı değil de taşınmazınızı işgal eden biri söz konusu ise ecrimisil nedir konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.
Kiracı Tahliyesi Sebepleri
Kira ile ilgili düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nda bulunmaktadır. Kiracı tahliyesine sebep olacak sebeplerden ilki kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunmasıdır. Apartman sakinlerine rahatsızlık vermek, kiralananı gerekli özen ve dikkati göstermeden kullanmak ve kira bedelini ödememek kiracının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle tahliyesine yol açabilir. Bu nedenlere dayalı olarak kiracının tahliye edilebilmesi için kiralayanın, kiracıyı yazılı olarak ikaz edip otuz gün süre vermesi gereklidir. İkaz edilmesine rağmen kiracı bu davranışlarına devam ederse kiralayan sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracı aynı yıl içerisinde iki kira bedelini ödemez ve kiralayan, kiracıya noter aracılığıyla iki kez ihtarda bulunursa sözleşmeyi feshetme hakkı olur. Önemli olan husus ödenmeyen kiraların aynı yıl içerisinde yer alması gerekliliğidir.
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre vermelidir. Ayrıca talep edilen kira bedeli muaccel yani ödeme zamanı gelmiş bir alacak olmalıdır. Taraflar ödeme gününü kira sözleşmesinde serbestçe kararlaştırabilirler. Ödeme gününün belirlenmediği durumlarda kanun gereği ödeme günü ayın son günüdür.
Kira sözleşmesinin sona erme yollarından biri de bildirim yoluyla sona ermedir. Eğer kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmış ise kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce durumu kiralayana bildirerek çıkma hakkına sahiptir. Kiraya veren ise belirli süreli kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkına sahip değildir. Tek istisnası ise on yıllık uzama süresinin sonundan itibaren uzayan her yılın bitiminden üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Belirsiz süreyle yapılmış sözleşmelerde ise kiracı yılın her altı aylık dönemi için üç ay önceden bildirimde bulunarak çıkabilir. Kiraya veren için ise belirli süreli sözleşmelerde uygulanan esaslar geçerlidir.
Kiracının Tahliyesi Davası
Kiracının tahliyesi için açılacak davanın çeşitli sebepleri olabilir. Bunların bir kısmı kiraya verenden bir kısmı ise kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir. Öncelikle kiraya verenden kaynaklı sebeplere bakalım. Kiraya veren kiracıyı gereksinim sebebiyle çıkarabilir. Kanun koyucu bunun için gereksinimin kiraya verenin kendisinden, eşinden, alt soy, üst soy veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş ihtiyacından kaynaklanmasını aramaktadır. Bu şartların varlığı halinde kiralayan, belirli süreli sözleşmeler de sürenin sorma ermesinden, belirsiz süreli sözleşmeler de ise fesih sürelerine uygun fesih bildiriminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Bu tahliye davasının ilk şartı gereksinimin yukarıda saydığımız kişilerden kaynaklanıyor olmasıdır. Ayrıca bu gereksinimin inandırıcı, somut ve samimi olması aranmıştır.
Yeni malikin açacağı tahliye davasında da yine gereksinim şartı aranmıştır. Ayrıca malik olduğu tarihten itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya bildirmelidir. Şartların sağlanması halinde malik olduğu tarihten itibaren altı ay sonra dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.
Bir diğer durum ise yeniden inşa veya imar halinin bulunmasıdır. Bu nedenle tahliye davası açılabilmesi için yapılacak değişikliğin kiracının taşınmazda oturmasını imkânsız hale getirecek kadar kapsamlı olması aranmıştır. Bu durumda belirli süreli sözleşmeler sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler ise fesih kurallarına uyarak bu tarihten itibaren bir ay içerisinde açılacak tahliye davası ile kiracı tahliye edilebilir.
Kiracıdan kaynaklı sebepler ise tahliye taahhüdünün bulunması, yukarıda bahsettiğimiz gibi iki haklı ihtara rağmen kirayı ödememesi ve birlikte yaşadığı eşinin başka bir konutunun olması halidir.
Kiracının Taahhütname ile Çıkarılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ilk fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre kiracı yazılı bir taahhütname ile belirli bir tarihte kiralanandan çıkmayı üstlenirse ve bu tarihte çıkmaz ise kiraya veren bir ay içerisinde dava yoluyla tahliye yoluna veya icra kanallarıyla tahliyeye gidebilir.
Kiracının tahliyesinin taahhütname ile sağlanabilmesi için taahhütnamenin belirli geçerlilik şartlarına haiz olması gereklidir. Taahhütname yazılı olmalıdır, kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olmalıdır yani tahliye taahhütnamesinde yazan tarih kira sözleşmesinden önceki bir tarih olmamalıdır ve doğal olarak tarih kesinlikle bulunmalıdır. Tahliye taahhütnamesini sadece kiracının imzalaması yeterlidir. Yazılılık şartı adi yazılılıktır. Yani noter aracılığıyla düzenlenmesine gerek yoktur. Kiracının veya kiracılar birden çoksa hepsinin taahhütnameye onay vermesi gerekir. Ancak kiracı yetkili vekil aracılığıyla da bu işlemi yapabilir.
Tahliye taahhütnamesinde dikkat edilmesi gereken noktalardan birisi de kiracının özgür iradesiyle taahhüt altına girmesidir. Kiracının aldatılarak, korkutularak veya kendi hatası nedeniyle imza atması durumunda taahhütname geçersiz kabul edilir. Ancak kiracının bu hakkını bir yıl içerisinde kullanması gereklidir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süresi Ne Kadardır?
Eğer kiralayanın elinde kanuni şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesi bulunuyor ise davanın uzun sürmeyeceği söylenebilir. Ancak net bir şey söylemek mümkün değildir. Her somut olayın şartları kendi içinde değişkenlik göstermektedir. Ayrıca mahkemelerin iş yükü de göz önüne alınmalıdır.
Kiracı Tahliyesi İcra ve Dava Yolu
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılacak davanın davacısı sadece kiraya veren olabilir. Taşınmazın yeni maliki, malik olduğu andan itibaren bu davanın tarafı olmaya hak kazanır. Davanın davalısı ise kiracıdır. Dikkat edilmesi gereken nokta birden fazla kiracının olduğu durumlarda davanın kiracıların hepsine karşı açılması gerektiğidir. Bir diğer önemli nokta tahliye taahhüdü yapıldıktan sonra kiracının kira sözleşmesini devretmesi durumudur. Bu durumda yeni kiracı da bu taahhütname ile bağlıdır. Ancak yeni kiracının eski kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.
Kiralayanın taahhütnamede gösterilen tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açması gereklidir. Kiralayanın dava açarken bir aylık süreyi göz önünde bulundurması gerekir. Zira bu süre niteliği gereği hak düşürücü süredir. Sürenin geçirilmesi halinde taahhütnameye dayanılarak dava açılması mümkün değildir. Bu sürenin istisnasını kiralayanın bu bir aylık süre içerisinde kiracıya dava açacağını bildirmesi durumu oluşturur. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Tahliye taahhütnamesinin sağladığı en büyük kolaylık kiracının mahkeme yoluyla çıkarılması yolunun yanında icra yoluyla takip edilme olanağının da bulunmasıdır. İcra yolunda, icra dairesince kiracıya tahliye emri gönderilir ve on beş günlük bir süre verilir. Kiracı bu tahliye emrine tebliğden itibaren yedi gün içerisinde itiraz edebilir. İtiraz halinde kiraya veren itirazın kendine ulaşmasından itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurabilir. Eğer bu altı aylık süreyi kaçırmış ise gene itirazın tebliğinden itibaren başlayan bir yıllık süre zarfında sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı mevcuttur.
Tahliye Taahhüdünde Cezai Şart Öngörülmesi
Uygulamada kiracının taahhütnamede gösterilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde belirli bir miktar parayı cezai şart olarak ödeyeceği kararlaştırılabilir. Bu durumda kararlaştırılan tarihte taşınmazı boşaltmayan kiracı bu cezai şartı ödemekle yükümlü hale gelir. Ancak taahhütnamede gösterilen cezai şart miktarının astronomik miktarlar olması halinde mahkemece bu cezai şart geçersiz sayılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracı çıkarma davalarında sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Bu işlemlerin alanında uzman bir avukat yardımıyla yapılması işleyişin hatasız ve hızlı bir şekilde sonuçlanmasını kolaylaştırır. Teknik sürelerin çokluğu ve Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan hükümleri göz önüne alındığında hak kaybı yaşanmaması için uzman bir avukat desteği hayati bir öneme sahiptir.
İlgili Yargıtay Kararları
Karar 1:
“Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK’nın 530. maddesi ( 818 sayılı B.K.’nın 414. Md. ) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.” Yargıtay 3. Hukuk D. 2017/8284 E. 2019/5038 K.
Karar 2:
“Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralanan tahliye edilmedikçe kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Kiralananın tahliyesi ise teslim ile olur. Teslimin varlığı ise kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Kiralananın boşaltılması, adresini taşıması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülüklerinden kurtarmaz. Kiralananın tahliye ve teslim edildiği davalı tarafından yazılı delillerle kanıtlanamadığından, davacının beyan ettiği tarihin, mahkemece tahliye tarihi olarak kabul edilmesi isabetli görülmüştür.” Yargıtay 3. Hukuk D. 2017/8357 E. 2019/4928 K.