Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde kilit role sahiptir. Gayrimenkul hukuku, eşya hukuku çatısı altında her türlü taşınmaza ilişkin düzenlemelerin bulunduğu bir hukuk dalıdır. Günümüzde en çok ihtilaf çıkan hukuk dallarından biridir. Apartman, daire, arsa, arazi, ev ve birçok taşınmaza ilişkin düzenlemeler barındırmakta ve bu nedenle Türkiye’de uyuşmazlıkların birçoğunun kaynağını oluşturmaktadır. Tek bir kanunda toplu olarak düzenlenmemiş olması ve diğer hukuk dalları ile bağlantılı olması nedeni ile karışık ve teknik bir hukuk dalıdır. Yargılama masraflarının yüksekliği ve belirli zaman sınırlarının bulunması gibi etkenler de göz önüne alındığında mutlaka bu konuda uzman ve deneyimli bir gayrimenkul avukatının yardımına başvurulmalıdır. Hukuki destek olmadan yapılacak hamlelerin geri dönüşü zor ve parasal olarak zorlayıcı olabilmektedir.
Türk kanunlarına göre, ceza hukukunda birkaç istisnai durum haricinde hiçbir dava avukatla yürütülmek zorunda değildir. Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda da avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak taşınmaz hukukuna ilişkin davalar teknik yanı ağır basan, uzmanlık gerektiren davalardır. Davanın usulüne ya da esasına ilişkin yapacakları bir hata, davanın seyrini değiştirir. Bu nedenle taşınmaz davaları alanında uzman bir avukat ile takip edilmelidir.
Gayrimenkul davaları genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülür. Yazılı yargılama usulü uygulanır. Bu da demek oluyor ki yazılı yargılama usulüne riayet edilmediği takdirde taraflar hak kaybına uğrayacaktır. Örneğin delillerin mahkemeye sunulması için mahkemece verilen kesin süreye uyulmazsa söz konusu delillerin mahkemece dikkate alınması mümkün olmayacaktır.
Tapu iptal davası kanuna aykırı olarak ya da yolsuz şekilde düzenlenmiş olan tapu kaydının düzeltilmesi istenerek açılmaktadır. Bu dava tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılmaktadır. Eğer malik olarak görünen kimse ölmüş ise davanın mirasçılara yöneltilmesi de mümkündür. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan olduğu için kesin yetki kuralı gereği söz konusu taşınmazın bulunduğu yerde açılmak zorundadır. İstanbul’da bulunan gayrimenkul sayısı çok fazla olduğundan tapu avukatları İstanbul’da bir çok davayı takip ederek uzmanlaşmışlardır.
Tapu iptal ve tescil davası birçok nedenden ötürü açılabilmektedir. Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı iki türdür. İlk olarak olağan zamanaşımına göre haksız yere tapu siciline sahip olan kişi 10 yıl boyunca taşınmazı davasız ve aralıksız iyi niyetle kullanırsa 10 yılın geçmesiyle mülkiyeti kazanır. Eğer söz konusu taşınmaz tapuya kayıtlı değil ise bu süre 20 yıldır ve iyi niyet aranmaz. Gayrimenkul avukatı tapu iptal ve tescil davalarının açılmasına sebep olan nedenin somutlaştırılmasında yardım alınabilecek kişilerdir. Birçok nedene dayalı olarak açılabilen böyle bir dava da dava açma nedeninin doğru şekilde tayin edilmesi gerekmektedir. Bu hukuk dalı karışık bir yapıya sahip olduğu ve birçok kanun ile düzenlendiği için alanında uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almak önem taşımaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası ya da izale-i şüyu davası taşınmaz hukuku esaslarına göre görülen bir davadır. Taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerinde ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda başvurulan bir yoldur. Ortaklığın giderilmesi davası ile söz konusu mal üzerinde ortaklığın ortadan kaldırılması istenmektedir. Her bir ortak bu davayı açma hakkına sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davasının sonucunda hakim tarafından söz konusu mal ile ilgili düzenlemelere göre tarafların talepleri de dikkate alınarak karar verilmektedir. Farklı olasılıkların gündeme geldiği böyle bir dava da hukuki yardım alınması istenmeyen sonuçların ortaya çıkmasını engellemektedir. Gayrimenkul avukatı tarafından davanın takip edilmesi hem farklı farklı düzenlenmiş sürelerin geçirilmemesi konusunda hem de istenen sonucun alınmasında önem arz etmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili detaylı bilgiye bu konudaki sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmedeki şartların yerine getirilmesi halinde söz konusu taşınmazın satışının yapılmasını talep etme hakkı tanıyan bir ön sözleşmedir. Kısacası asıl sözleşme için taahhüt niteliği taşımaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflara ayni hak tanımamaktadır. Bu nedenle tarafların sadece talep hakkı bulunmaktadır. Hukuki destek alınmadan yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri sonucunda kişiler dolandırılabilmekte veya geçersiz şekilde yapılan sözleşme sonucu talep hakkını kullanamamakta ve mağdur olmaktadır. İleride ispatı güç durumlarla karşı karşıya kalmamak için bu tür sözleşmelerin imzalanması aşamasında dahi gayrimenkul avukatına danışarak işlem yürütülmelidir.
Kamulaştırma eski deyimiyle istimlak, kamu yararı düşüncesiyle şahsın sahip olduğu bir taşınmazın devlet mülkiyetine geçirilmesi amacıyla uygulanan işlemdir. Kamulaştırma, idare tarafından tek taraflı bir işlem ile yapılır. İdarenin aldığı kamu yararı kararı her zaman haklı değildir. Bu işleme karşı idari yargıda dava açılabilir. Kamulaştırma kararının iptali kararı alınırsa, dava taşınmaz sahibinin lehine sonuçlanacak ve gayrimenkul kendi üzerinde kalacaktır. İmar hukukuna hakim bir avukat, birbiri içine bu denli girmiş davaları sıkı bir şekilde takip ederek, gayrimenkul sahibi şahsın menfaatlerini korur.
Muhdesat, bir arsa üzerinde bulunan ağaç, bina, tesis gibi yapıları ifade etmektedir. Muhdesatın aidiyeti davasında davacı tarafından muhdesatın kendisine bırakılması istenmektedir. Bu dava arsanın tapuda kayıtlı tüm maliklerine karşı açılmaktadır.
Şufa hakkı paylı mülkiyete konu bir taşınmazda taşınmaz maliklerinden birinin payını 3. bir kişiye satması durumunda diğer taşınmaz maliklerine öncelik tanıyan bir haktır. Yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Yasal önalım hakkı kanunlar çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu hakkın kullanılabilmesi için herhangi bir sözleşme yapılmış olmasına gerek yoktur. Paylı mülkiyet içerisindeki ortaklardan birinin payını 3. bir kişiye satmaya karar vermesi halinde kullanılabilir hale gelmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taşınmaz malikinin ve önalım hakkı tanıyacağı kişinin noter huzurunda yaptıkları ve tapuya şerh ettirdikleri türüdür. Şerh edilmekle birlikte önalım hakkı sahibi her malike karşı bu hakkını kullanabilmektedir.
Şufa hakkı her iki durumda da dava yolu ile yerine getirilmesi istenebilen bir haktır. Gayrimenkul avukatının önemi bir kez daha bu hakkın dava yoluyla istenmesi durumunda kendini göstermektedir. Avukat sadece dava takibi için başvurulması gereken bir yer değildir. Aynı zamanda şufa hakkı sözleşmesinin hazırlanması sırasında da başvurulması gereken ilk kişidir. Zira hak düşürücü sürelerin geçip geçmediği ve sözleşmenin şekil şartlarının tam olup olmadığı veya şerh verilip verilmediği en iyi gayrimenkul avukatı tarafından incelenerek ortaya konulabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Yargıtay kararları ışığında gelişen ve kanunda karşılığı bulunmayan bir sözleşmedir. Günümüz ticari hayatı çerçevesinde önemli bir yere sahip olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıkların ana noktalarından birini oluşturmaktadır.
Bu sözleşme yüklenici ile arsa sahibi arasında gerçekleştirilen iki tarafa da borç yükleyen bir yapıya sahiptir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma yapıya sahip bir sözleşmedir. İki ayrı sözleşmenin birleşiminden oluşmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekil şartının arandığı sözleşmeler kategorisinde bulunmaktadır.
En çok karşılaşılan sözleşme tiplerinden birisi de kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Çok yaygın olması nedeniyle uyuşmazlık sayısı da fazladır. Yapısının karışık olması ve uygulama ve içtihatlar ile gelişen bir yapıya sahip olması nedeniyle konusunda uzman bir gayrimenkul avukatının yardımı elzemdir. Gayrimenkul avukatı karışık yapıdaki bu sözleşmeye ilişkin güncel hukuki duruma ve Yargıtay tarafından verilen son kararlara ve içtihatlara hakim olmak zorundadır.
Gayrimenkul avukatı kiracı tahliyelerinde de danışılması gereken kişilerdendir. Kiracı tahliyesi için çeşitli nedenler öngörülmüştür. Örneğin kira bedelini ödememek, kiralanana gösterilmesi gereken özen ve dikkati göstermemek vb. Kira sözleşmesine ilişkin yapılan hukuki düzenlemeler çok büyük oranda kiracıyı korumaya yönelik düzenlemelerdir. Bu nedenle kiracının tahliyesi davasını açacak kişilerin kanunla aranan sıkı şartlara ve sürelere dikkat edecek bir avukat desteğiyle açması en doğru yol olacaktır.
Kadastro, ülkede düzenli ve sağlam bir tapu sicili oluşturmak amacıyla bütün arazi, arsa ve mülklerin yerlerinin, sınırlarının, değerlerinin ve hukuksal durumlarının kayda geçirilmesi ve plana bağlanmasıdır. Gayrimenkul avukatı, kadastro işlemi sonucunda hak kaybına uğrayan bir taşınmaz sahibi varsa tapu iptal ve tescil davası açar. Avukat bu davayı, tapu kayıtlarını ve kadastro tespit tutanaklarını inceleyerek açar. Türkiye henüz kadastrosu tamamlanmamış ülkedir. Dolayısıyla kadastro işlemi sonucunda ortaya güncel meseleler çıkmaktadır. Özellikle zamanaşımı meselesine ilişkin bir hak kaybı uygulamada sıkça görülmektedir. Bu gibi hak kayıplarına uğramamak için güncel meseleleri takip eden bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak sizin faydanıza olacaktır.
Taşınmaz sahibi öldükten sonra taşınmazlara ilişkin birtakım uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Muris muvazaası yani mirastan mal kaçırma ve mirasçının saklı payına tecavüz uygulamada en çok rastlanılan meseleler haline gelmiştir. Muris muvazaası, vasiyetnamenin geçersizliği vb. sebeplerle tapu iptal davası açılabilmektedir. Miras hukukundan kaynaklanan davalar, diğer davalara nazaran daha fazla sayıda taraf içermektedir. Bu sebepten ötürü davalar uzun sürmektedir. Davanın uzun sürmesinden ötürü bu davaların bir avukatla yürütülmesi, dava taraflarının faydasına olacaktır.
Besler Hukuk Bürosu, gayrimenkul avukatı olarak profesyonel yaklaşımı ile müvekkillerine yaşadıkları sorunlarla ilgili detaylı ve aydınlatıcı bilgiler sunarak akıllarındaki soru işaretlerini gidermeyi en temel görevi olarak görmektedir. Müvekkillerimize her türlü gayrimenkul projesinin tüm safhalarında hukuki danışmanlık hizmeti sunmakta ve ileride ortaya çıkabilecek ihtilafları önleyici rol üstlenmekteyiz. Önleyici hukuki danışmanlık hizmetimiz sayesinde müvekkillerimiz hem zamandan hem paradan kar elde etmektedir. Önleyici hukuki danışmanlık hizmetimizin yanı sıra gayrimenkul avukatı olarak tapu davaları, kamulaştırma davaları ve ortaklığın giderilmesi gibi davalarda müvekkillerimiz adına dava takibi ve verilen kararların icrası gibi işlemlerde bulunarak haklarına kavuşmalarını sağlamaktayız. Aklınızdaki soruları aşağıdaki bölümünden bize sorabilirsiniz.
Sitemizi en iyi şekilde kullanabilmeniz için çerezler kullanılmaktadır. Sitemize giriş yaparak çerez kullanımını kabul etmiş sayılmaktasınız.
Yorumları Görüntüle
Merhaba, 30.06.2021 tarihinde babam eski binasını yeniden yaptırmak için bir müteahhitle anlaşıp Arsa Payı Karşılığı inşaat sözleşmesini noterde imzaladılar. %55 babamın %45 müteahhittin şeklinde sözleşmeye göre babam hisse devrini yaptı. Müteahhit satıştan sonra kendisinin olacak iki daireyi satıp alıcılara hisse devri yapmış. Sözleşme tarihinden beri inşaatın başlaması adına herhangi bir çabası yok ruhsat yok. Sözleşmede inşaatın başlangıcı için herhangi bir süre yazılmamış. Ekonomik krizi bahane edip inşaata başlamıyor. Biz sözleşmeyi fesih etmek ve hisseleri geri almak istiyoruz ancak sözleşmede tek taraflı fesih yapılamazda yazıyor. Bu durumda babamın ne yapması gerekiyor. Bilgi verirseniz çok sevinirim. İyi çalışmalar
Fesih davası açarak üçüncü kişilere devredilenler dahil tapu iptalini talep edebilirsiniz.
Merhabalar sorun şöyle
Ben 2019 yılında emlakçıdan bir ev aldım ev için banka kredisi kullandım
Evi 185 binlira aldım tapuda emlakçı evi satış bedeli 130 bin gösterdi.
Şimdi yıl 2022 evi satıyorum 460 bin lira ya bana gayrimenkul artış vergisi çıkıyor ne yapmalıyım
Vergi ödemek istemiyorsanız iki yıl daha bekleyeceksiniz. Yapacak bir şey yok.
Merhaba
Benim bir dairem var dairede oturan kiracı 10 seneye yakındır kiracım ve muhitte çok ucuza oturuyor enflasyon malumunuz. Ben kendisini evden çıkarmak istiyorum nasıl çıkarabilirim
Kiracı tahliyesi makalemizi incleyebilirsiniz.
Mrhbalar benim sorum şöyleki,babam, ben ve kız kardeşlerim (5 kız kardeş) mirasından az pay alsın düşüncesiyle daire ve arsalarını satış yapıyormuş gibi gösterip erkek çocuklarına (2erkek ) devrediyor tabi bunu resmi olarak satış gibi gösteriyor bunu durdurmak için veya bu yolla erkek çocuklarına verdiği gayrimenkulleri geri alma hakkımız var mı
Babanızın vefat etmesi halinde mirastan mal kaçırma nedeniyle dava açabilirsiniz.
Merhaba. Biz kirada oturuyoruz öğrenci evinde annemle kalıyoruz. Kontratımız haziranın12 sinde dolmakta. Bu evde 3. yıla girdik. 900 olan kiramız 950 yapıldı. Bu ücreti de her zamanki gibi düzenli olarak öderken 18 ekim 2021 de birden bire çok ucuza oturuyorsunuz kiralar çok yükseldi güncelleme yapalım, Şuanki kiralar 1600 civarında size de artış yapmak istiyoruz dendi. Böyle bir hakları var mıdır. Bizim Haklarımız bu konuda nelerdir? Mahkemeye vermekle tehdit de ediyorlar.
Sözleşmenizde TÜFE oranında artış yapılacağı yazıyorsa kiracı tahliyesi yoluna gidebilirler. Ancak masraflar nedeniyle o yola başvuracaklarını sanmam.
Merhaba, kirada oturduğum evin Ekim ayı itibariyle 1 yıllık yaptığımız sözleşme sona eriyor evde oturmaya devam etmek istediğimi emlakci ya bildirdim ve bana tefe tüfe enflasyon (%15,78) oranının üstünde zam yaptı. Bunu yapmaya hakkı var mı ben bu oranın üzerinde zammı kabul etmeyip enflasyon oranı üzerinden anlaşma talep etme hakkına sahip miyim? Ayrıca bildirmek isterim ki: Bitecek olan kira sözleşmesinde artış oranı TEFE+TÜFE oranının yarısı kadar artış yapılabilir yazmaktadır. Bu maddeye istinaden bunun dışına çıkılmasi mümkün müdür? Ayrıca şuan ki enflasyon oranını da parantez içinde belirttiğim gibi %15,78 olarak bilmekteyim bildiğim bu oran yanlışsa düzeltebilir misiniz. Emlakci bana maksimum yasal olarak bu oranların üzerinde zam yapma hakkına sahip midir? Herşey için şimdiden teşekkür ederim. Cevabınız hareket etme açısından benim için belirliyici olacaktır teşekkürler.
TÜFE üzerinde artış yapılamaz. Sözleşmede yazan ile TÜFE oranından hangisi düşükse o oranda artış yapıp ödeyebilirsiniz.
Benim dairemde kira sözlesmem olmadan kalan bir aile var onlari dairemden cikarmak istiyorum Ben baska biriyle sözlesme yapmistim onlarin yerine baska bir aile oturuyor ben de cikmalarini istiyorum bunu avukat araciligiyla cikartmak ne kadar sürer ve ne kadar maliyeti olur??
Kiracı tahliyesi sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Merhaba ben olcay yilmaz müteahhitin sattigi daire tapularini iptal edebilirmi sozlesmeye uyun teslim etmedigi icin
Ayıplı ve eksik işler için tazminat talep edebilirsiniz.
Merhabalar gayrimenkul ile ilgili sorum olcak sizlere şimdiden yardimlariniz icin tşk ederim dedem vefat etti babamda vefat etti dedemden babama arsa kaldı babam ölmeden önce 10 kardeş oldukları icin 5 kardeşinden 5 hisseyi satın aldı diger kalan 5 hisseyide amcam almak istedi fakat büyük amcamin hissesinde sgk den dolayi kamudan haciz cıktı o yüzden diger amcam 4 hisseyi alabildi hacizli olan hisse icinde aralarında sözleşme yapmişlar şu anda bizim arsa üzerinde 5 hissemiz var diger amcamin ise 4 hissesi var ve biz arsamizi bölüp ev yapmak istiyoruz fekat diger amcam kabul etmiyor biz hacizli olan hisseyi de satin almak istiyoruz hacizli hisse sahibi amcam ise bizim alip bu arsayi kurtarmamizi istemiyor biz ondan habersiz hacizli arsayi satin alabilirmiyiz şimdiden yardiminiz icin cok tşk ederim
Satışa çıkarsa açık artırmaya girerek alabilirsiniz.
Babamla ortak tapulu dairemiz var kiracı oturuyo kira sözlesmesi benim üstüme çıkmaya yanaşmıyo 4 yıldır oturuyo sadece ilk sene sözleşme yaptık hissemi babama devretsem çıkarma hakkına sahip olurmuyum.
Kiralayan siz olduğunuz için dava açabilirsiniz. Hisse devrine gerek yok.