Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde kilit role sahiptir. Gayrimenkul hukuku, eşya hukuku çatısı altında her türlü taşınmaza ilişkin düzenlemelerin bulunduğu bir hukuk dalıdır. Günümüzde en çok ihtilaf çıkan hukuk dallarından biridir. Apartman, daire, arsa, arazi, ev ve birçok taşınmaza ilişkin düzenlemeler barındırmakta ve bu nedenle Türkiye’de uyuşmazlıkların birçoğunun kaynağını oluşturmaktadır. Tek bir kanunda toplu olarak düzenlenmemiş olması ve diğer hukuk dalları ile bağlantılı olması nedeni ile karışık ve teknik bir hukuk dalıdır. Yargılama masraflarının yüksekliği ve belirli zaman sınırlarının bulunması gibi etkenler de göz önüne alındığında mutlaka bu konuda uzman ve deneyimli bir gayrimenkul avukatının yardımına başvurulmalıdır. Hukuki destek olmadan yapılacak hamlelerin geri dönüşü zor ve parasal olarak zorlayıcı olabilmektedir.
Türk kanunlarına göre, ceza hukukunda birkaç istisnai durum haricinde hiçbir dava avukatla yürütülmek zorunda değildir. Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda da avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak taşınmaz hukukuna ilişkin davalar teknik yanı ağır basan, uzmanlık gerektiren davalardır. Davanın usulüne ya da esasına ilişkin yapacakları bir hata, davanın seyrini değiştirir. Bu nedenle taşınmaz davaları alanında uzman bir avukat ile takip edilmelidir.
Gayrimenkul davaları genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülür. Yazılı yargılama usulü uygulanır. Bu da demek oluyor ki yazılı yargılama usulüne riayet edilmediği takdirde taraflar hak kaybına uğrayacaktır. Örneğin delillerin mahkemeye sunulması için mahkemece verilen kesin süreye uyulmazsa söz konusu delillerin mahkemece dikkate alınması mümkün olmayacaktır.
Tapu iptal davası kanuna aykırı olarak ya da yolsuz şekilde düzenlenmiş olan tapu kaydının düzeltilmesi istenerek açılmaktadır. Bu dava tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılmaktadır. Eğer malik olarak görünen kimse ölmüş ise davanın mirasçılara yöneltilmesi de mümkündür. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan olduğu için kesin yetki kuralı gereği söz konusu taşınmazın bulunduğu yerde açılmak zorundadır. İstanbul’da bulunan gayrimenkul sayısı çok fazla olduğundan tapu avukatları İstanbul’da bir çok davayı takip ederek uzmanlaşmışlardır.
Tapu iptal ve tescil davası birçok nedenden ötürü açılabilmektedir. Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı iki türdür. İlk olarak olağan zamanaşımına göre haksız yere tapu siciline sahip olan kişi 10 yıl boyunca taşınmazı davasız ve aralıksız iyi niyetle kullanırsa 10 yılın geçmesiyle mülkiyeti kazanır. Eğer söz konusu taşınmaz tapuya kayıtlı değil ise bu süre 20 yıldır ve iyi niyet aranmaz. Gayrimenkul avukatı tapu iptal ve tescil davalarının açılmasına sebep olan nedenin somutlaştırılmasında yardım alınabilecek kişilerdir. Birçok nedene dayalı olarak açılabilen böyle bir dava da dava açma nedeninin doğru şekilde tayin edilmesi gerekmektedir. Bu hukuk dalı karışık bir yapıya sahip olduğu ve birçok kanun ile düzenlendiği için alanında uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almak önem taşımaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası ya da izale-i şüyu davası taşınmaz hukuku esaslarına göre görülen bir davadır. Taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerinde ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda başvurulan bir yoldur. Ortaklığın giderilmesi davası ile söz konusu mal üzerinde ortaklığın ortadan kaldırılması istenmektedir. Her bir ortak bu davayı açma hakkına sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davasının sonucunda hakim tarafından söz konusu mal ile ilgili düzenlemelere göre tarafların talepleri de dikkate alınarak karar verilmektedir. Farklı olasılıkların gündeme geldiği böyle bir dava da hukuki yardım alınması istenmeyen sonuçların ortaya çıkmasını engellemektedir. Gayrimenkul avukatı tarafından davanın takip edilmesi hem farklı farklı düzenlenmiş sürelerin geçirilmemesi konusunda hem de istenen sonucun alınmasında önem arz etmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili detaylı bilgiye bu konudaki sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmedeki şartların yerine getirilmesi halinde söz konusu taşınmazın satışının yapılmasını talep etme hakkı tanıyan bir ön sözleşmedir. Kısacası asıl sözleşme için taahhüt niteliği taşımaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflara ayni hak tanımamaktadır. Bu nedenle tarafların sadece talep hakkı bulunmaktadır. Hukuki destek alınmadan yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri sonucunda kişiler dolandırılabilmekte veya geçersiz şekilde yapılan sözleşme sonucu talep hakkını kullanamamakta ve mağdur olmaktadır. İleride ispatı güç durumlarla karşı karşıya kalmamak için bu tür sözleşmelerin imzalanması aşamasında dahi gayrimenkul avukatına danışarak işlem yürütülmelidir.
Kamulaştırma eski deyimiyle istimlak, kamu yararı düşüncesiyle şahsın sahip olduğu bir taşınmazın devlet mülkiyetine geçirilmesi amacıyla uygulanan işlemdir. Kamulaştırma, idare tarafından tek taraflı bir işlem ile yapılır. İdarenin aldığı kamu yararı kararı her zaman haklı değildir. Bu işleme karşı idari yargıda dava açılabilir. Kamulaştırma kararının iptali kararı alınırsa, dava taşınmaz sahibinin lehine sonuçlanacak ve gayrimenkul kendi üzerinde kalacaktır. İmar hukukuna hakim bir avukat, birbiri içine bu denli girmiş davaları sıkı bir şekilde takip ederek, gayrimenkul sahibi şahsın menfaatlerini korur.
Muhdesat, bir arsa üzerinde bulunan ağaç, bina, tesis gibi yapıları ifade etmektedir. Muhdesatın aidiyeti davasında davacı tarafından muhdesatın kendisine bırakılması istenmektedir. Bu dava arsanın tapuda kayıtlı tüm maliklerine karşı açılmaktadır.
Şufa hakkı paylı mülkiyete konu bir taşınmazda taşınmaz maliklerinden birinin payını 3. bir kişiye satması durumunda diğer taşınmaz maliklerine öncelik tanıyan bir haktır. Yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Yasal önalım hakkı kanunlar çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu hakkın kullanılabilmesi için herhangi bir sözleşme yapılmış olmasına gerek yoktur. Paylı mülkiyet içerisindeki ortaklardan birinin payını 3. bir kişiye satmaya karar vermesi halinde kullanılabilir hale gelmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taşınmaz malikinin ve önalım hakkı tanıyacağı kişinin noter huzurunda yaptıkları ve tapuya şerh ettirdikleri türüdür. Şerh edilmekle birlikte önalım hakkı sahibi her malike karşı bu hakkını kullanabilmektedir.
Şufa hakkı her iki durumda da dava yolu ile yerine getirilmesi istenebilen bir haktır. Gayrimenkul avukatının önemi bir kez daha bu hakkın dava yoluyla istenmesi durumunda kendini göstermektedir. Avukat sadece dava takibi için başvurulması gereken bir yer değildir. Aynı zamanda şufa hakkı sözleşmesinin hazırlanması sırasında da başvurulması gereken ilk kişidir. Zira hak düşürücü sürelerin geçip geçmediği ve sözleşmenin şekil şartlarının tam olup olmadığı veya şerh verilip verilmediği en iyi gayrimenkul avukatı tarafından incelenerek ortaya konulabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Yargıtay kararları ışığında gelişen ve kanunda karşılığı bulunmayan bir sözleşmedir. Günümüz ticari hayatı çerçevesinde önemli bir yere sahip olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıkların ana noktalarından birini oluşturmaktadır.
Bu sözleşme yüklenici ile arsa sahibi arasında gerçekleştirilen iki tarafa da borç yükleyen bir yapıya sahiptir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma yapıya sahip bir sözleşmedir. İki ayrı sözleşmenin birleşiminden oluşmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekil şartının arandığı sözleşmeler kategorisinde bulunmaktadır.
En çok karşılaşılan sözleşme tiplerinden birisi de kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Çok yaygın olması nedeniyle uyuşmazlık sayısı da fazladır. Yapısının karışık olması ve uygulama ve içtihatlar ile gelişen bir yapıya sahip olması nedeniyle konusunda uzman bir gayrimenkul avukatının yardımı elzemdir. Gayrimenkul avukatı karışık yapıdaki bu sözleşmeye ilişkin güncel hukuki duruma ve Yargıtay tarafından verilen son kararlara ve içtihatlara hakim olmak zorundadır.
Gayrimenkul avukatı kiracı tahliyelerinde de danışılması gereken kişilerdendir. Kiracı tahliyesi için çeşitli nedenler öngörülmüştür. Örneğin kira bedelini ödememek, kiralanana gösterilmesi gereken özen ve dikkati göstermemek vb. Kira sözleşmesine ilişkin yapılan hukuki düzenlemeler çok büyük oranda kiracıyı korumaya yönelik düzenlemelerdir. Bu nedenle kiracının tahliyesi davasını açacak kişilerin kanunla aranan sıkı şartlara ve sürelere dikkat edecek bir avukat desteğiyle açması en doğru yol olacaktır.
Kadastro, ülkede düzenli ve sağlam bir tapu sicili oluşturmak amacıyla bütün arazi, arsa ve mülklerin yerlerinin, sınırlarının, değerlerinin ve hukuksal durumlarının kayda geçirilmesi ve plana bağlanmasıdır. Gayrimenkul avukatı, kadastro işlemi sonucunda hak kaybına uğrayan bir taşınmaz sahibi varsa tapu iptal ve tescil davası açar. Avukat bu davayı, tapu kayıtlarını ve kadastro tespit tutanaklarını inceleyerek açar. Türkiye henüz kadastrosu tamamlanmamış ülkedir. Dolayısıyla kadastro işlemi sonucunda ortaya güncel meseleler çıkmaktadır. Özellikle zamanaşımı meselesine ilişkin bir hak kaybı uygulamada sıkça görülmektedir. Bu gibi hak kayıplarına uğramamak için güncel meseleleri takip eden bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak sizin faydanıza olacaktır.
Taşınmaz sahibi öldükten sonra taşınmazlara ilişkin birtakım uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Muris muvazaası yani mirastan mal kaçırma ve mirasçının saklı payına tecavüz uygulamada en çok rastlanılan meseleler haline gelmiştir. Muris muvazaası, vasiyetnamenin geçersizliği vb. sebeplerle tapu iptal davası açılabilmektedir. Miras hukukundan kaynaklanan davalar, diğer davalara nazaran daha fazla sayıda taraf içermektedir. Bu sebepten ötürü davalar uzun sürmektedir. Davanın uzun sürmesinden ötürü bu davaların bir avukatla yürütülmesi, dava taraflarının faydasına olacaktır.
Besler Hukuk Bürosu, gayrimenkul avukatı olarak profesyonel yaklaşımı ile müvekkillerine yaşadıkları sorunlarla ilgili detaylı ve aydınlatıcı bilgiler sunarak akıllarındaki soru işaretlerini gidermeyi en temel görevi olarak görmektedir. Müvekkillerimize her türlü gayrimenkul projesinin tüm safhalarında hukuki danışmanlık hizmeti sunmakta ve ileride ortaya çıkabilecek ihtilafları önleyici rol üstlenmekteyiz. Önleyici hukuki danışmanlık hizmetimiz sayesinde müvekkillerimiz hem zamandan hem paradan kar elde etmektedir. Önleyici hukuki danışmanlık hizmetimizin yanı sıra gayrimenkul avukatı olarak tapu davaları, kamulaştırma davaları ve ortaklığın giderilmesi gibi davalarda müvekkillerimiz adına dava takibi ve verilen kararların icrası gibi işlemlerde bulunarak haklarına kavuşmalarını sağlamaktayız. Aklınızdaki soruları aşağıdaki bölümünden bize sorabilirsiniz.
Sitemizi en iyi şekilde kullanabilmeniz için çerezler kullanılmaktadır. Sitemize giriş yaparak çerez kullanımını kabul etmiş sayılmaktasınız.
Yorumları Görüntüle
Satın aldığım kat mülkiyetli dairenin toprak sahibinin müteahhit le anlaşma yapıp yan duvarımı bitişik nizam yaptığını öğrendim bunu yapmaya hakları varmı itiraz etsem haklı bulunurmuyum
Projeye aykırılık varsa belediyeye şikayette bulunabilirsiniz.
Merhaba ben daıremı 3 ay önce bır emlakçı ıle anlaşarak 1 ay ıcersınde satılacaktır dıye kagıt ımzalayarak anlaştık 1 ay ıcersınde satılmazsa kendısı alacağını soledı daha sonra 2 ay bekletti daha sonra paranın bır kısmını verdı evde hıpotek cıktı tapu sırasında ama ben tapuyu verdım adamda paranın gerı kalanını hıpotek kalkınca verılecegını soyledı hıpotek 2 ay sonra kalktı yanı bız onu en başta bekledık 2 ay daha sonra o bızı bekledi 2 ay tapu verıldıgı zaman beyaz bır kağıda su parseldekı elıf bulut adına olan arsanın su kadarı verıldı su kadar daha verılecektır hıpotek kalktında dıye yazarak adını soyadını ımzasını attı ve orda rakam bellı 114 bın yazıyor ama sonrasında bıze bıraz daha ödeme yaptı şuan 40 bın vereceği var ama vermiyor ben sızı bekledim sızde benı bekleyin deyıp madur edıuor evi satamadım hıpotek yüzünden dıye sureklı baskı uyguluyor zarar ettıgını ve zararını bızım onda olan paramızdan kesecegını soluyor bunun ıcın ne yapabılırım yardımcı olun lütfen sımdıden teşekkür ediyorum
Ödemediği kısım için icra takibi başlatabilirsiniz.
2016 yılında kayseride bir daire aldım. Bu bina 2013\2014 de oturuma açılmış. 2014 de kira karşılığı bir karı koca temizlik için işe alınmış. Bu kadın daha sonra 2018 yılında bu binadan çıkarıldı. Benim daire 4 yıldır kirada. 2014 de yönetici ve yardımcıları kimse almış bu kadını. Kadın beni bu güne kadar sigortasız çalıştırdıkları diyerek mahkemeye dava açmış. 36 binlira ceza geldi ev sahipleri olarak ödedik. Şimdi 110 bin TL kadını haklı bularak ceza gelmiş yine ben bu cazaları ödemek zorunda mıyım.
Evet personel giderlerinden ve buna ilişkin cezalardan kat malikleri eşit olarak sorumlu olur.
Ev dolandırcılığı
3 katlı evimizin kentsel dönüşüm kapsamına soktuk işlemleri 2 hisse sahibi olan kuzenim takip ediyordu bu sebeple işlemlerle ilgili kağıtlar imzalanıyordu. Tapusu annemin üzerine olan evi kuzenim tapuda kentsel dönüşüm işlemleri için diyip imza attırıp satmış satmış olduğu mütehatiiten 2 araba ve belli bir mebla para almış annemin evinin satıldığının farkında değil işlemler için imza attığını sanıyor biz evin satıldığını yeni öğrendik 9 ay önce satış gerçekleşmiş şuan kuzenime dava açmak istiyoruz nitelikli dolandırıcılık nasıl bir yol izleyebiliriz
Kuzeniniz vekalet görevini kötüye kullandığı için dava açabilirsiniz.
Tatil kentindeki evimize giren kiracıyla 1 yıllık sözleşme yapıldı.Biz yazın kendimiz gidiyorduk.Kışın öğrencilere kiralıyorduk.Son kiracı 6 aylık kirayı,elektrik borcunu ödememiş.Zaten zam da yapmamıştı.Kendimiz gireceğimiz için ve ondan memnun kalmadığımız için çıkarmak istedik çıkmıyor.3 senelik kontrat yapmazsanız 3 sene kira vermeden otururum, mahkemeye verin, nasıl olsa devlet benim arkamda mahkeme 2 3 yıl sürer diyor.Noterden 2 kez ikaz gönderdik.İcraya verdik,icra kağıdını almamış,geri geldi.Elektriğini kestirdik aldırmadı.Boşanmış,eve kadınlar getirip alem yapıyormuş.Komşular da şikayetçi. Son çare suyunu kestirsek başımız derde girer mi?Kira sözleşmesini emlakçı kaybetmiş.Mahkemeye versek sözleşme olmadığından dava uzun sürer mi,bize pahalıya patlar mı?Kiracı ayrıca eve hiç bakmamış Kendisinin dediğine göre evi 2 kez fareler basmış İlaçlama yaptırmış.Utanmasa ilaçlama parasını da bizden isteyecek.Daha önce,boya badana ve ufak tadilatlar için kira ücretinden epey para kesmişti.Önceki aylarda da düzgün ödemiyordu zaten.
Kira sözleşmesi olmamasının bir önemi yok. Bir avukatla dava açmanızda fayda var.
Babama dedesinden kalan 1950 yılından beri kullanmakta olduğumuz uzerinde evler ve ahırların olduğu arazimizin bitişi olan mera arazisini nasıl alabiliriz.bu arazi için babama 3 adet meraya tecavüz davası açılmış bu davalardan babam berat etmiştir. Kararda bu arazinin babama dedesinden kaldığı yazmakta dır.arazimizi uzerinde 70 yillik amaçlarımız mevcut.hukuki yönden bu araziyi alma hakkımız var mi acaba en son 1994 yilinda kadastro geçmiş babam ıtiraz etmeyerek hakkını kullanamamış
yaklaşık 10 Dönüm olan bu arazinin etrafı da 70 taş duvarla çevrili haldedir. Bu arazinin bitişiğinde tapulu arazimizde 11.5 Dönüm dur
Hukuki olarak bu araziyi nasıl alabiliriz
Bilgi verirseniz memnun olurum Iyi çalışmaları
Araziyi mera kapsamına alınmadan önce kullandığınızı ispatlayabilirseniz davayı kazanma şansınız olabilir.
2 ay önce taşındım.eve yerleşirken 3.günde kapıma emlakçı geldi.dedi ki evi gezdirmeye geldik.(bu arada covid var).ben o şokta eve aldım gezdiler. ev sahibiyle konuştum.emlakçı bana söylemişmişş..söylese kira kontratına madde ekletirdim dedim..neysee sonunda emlakçının bana söylemediği çıktı. 3.günde artık almıyorum.evime giremezsiniz dedim.bu bayram öncesi aradı ne zaman taşınıyorsun hemen satmam lazım.dedi..delircem..bunları çekeceğime hemen bu ay sonu bulup taşınırım dedim..daha ay sonu gelmeden yine 2 gün önce mesaj atmış.taşımıyor musunuz diye..mağdur ediyormuşum onu..iyice gerildim..daha 2 ay bile dolmadan taşınma masrafını tekrar yapacağım.mağdurum deyince pardon dedim kim mağdur.sanki haklıymış gibi uzunnn cümle kurup duruyor..böyle sorunlar olunca eve yerleşemedim bile.arada ikide bir arayıp mesaj attığı için zaten huzurda bırakmadı.ben bu yalancı emlakçıya verdiğim komisyonu,taşıma paramı vb.haklarımı geri almak istiyorum..bunun için nasıl bir yol izlemem gerekiyor.
Ev sahibinin canı istediğinde kiracıyı evden çıkarma hakkı yoktur. Onun isteğini yerine getirmek zorunda değilsiniz. Bu nedenle taşınma ve diğer masrafları iade talebinde bulunamazsınız.