Tapu iptal davaları en sık görülen dava türlerinden biridir. Bu makalemizde tapu iptal davaları ile ilgili en çok sorulan sizler için derledik. Makalede yanıtını bulamadığınız başkaca sorularınız olması halinde sayfanın en altından sorularınızı yöneltebilirsiniz.

Tapu İptal Davası Nedir?

Tapu iptal davası; bir taşınmazın hukuka aykırı tescili halinde tapu kaydının düzeltilmesi için açılan dava türüdür. Davanın açılmasındaki amaç, tapu kaydının iptal edilerek gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesidir.

Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Açılabilir mi?

Evet kardeşler arasında da tapu iptal davası açılabilir. Özellikle miras bırakanın mal varlığını çocukları arasından biri veya birkaçına, diğer mirasçılardan mal kaçırma amacıyla devretmesi hâlinde bu dava gündeme gelir.

Kardeşler arasındaki tapu iptal davalarında genellikle muris muvazaası yani mirastan mal kaçırma iddiası öne çıkar. Bu durumda mahkeme, satış işleminin gerçek bir satış mı yoksa gizli bir bağış mı olduğunu araştırır.

Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir?

• • Mirasçılardan mal kaçırma

• • Kanuni miras hakkının yarısının dahi mirasçıya bırakılmaması

• • Hile, aldatma, korkutma veya irade fesadıyla yapılan işlemler

• • Yaşlı veya kısıtlı kişilerin iradesine aykırı işlemler

• • Aile konutunun eşin onayı alınmadan satılması

• • Vekalet görevinin kötüye kullanılması

• • Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak

• • Alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla yapılan devirler

• • Tapu senedinde sahtecilik yapılması

• • Satış vaadi sözleşmesine uyulmaması

• • Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı olarak

• • Hukuka aykırı imar uygulamaları

• • Vasiyetnamenin geçersizliği

• • Tapunun geri verileceği inancıyla yapılan devirler

• • Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle

• • Hukuka aykırı kadastro tespiti durumlarında tapu iptal davası açılması mümkündür.

Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılamaz?

• • Geçerli ve gerçek bir satış işleminin bulunması

• • Muvazaanın (hile) kanıtlanamaması

• • Murisin bakım ve gözetimi için önemli ölçüde emek verilmesi

• • Taşınmazın minnet duygusu nedeniyle devredilmesi

• • Dava açan kişi lehine de miras bırakan tarafından kazandırma yapılmış olması

• • Davacının daha önce mirastan feragat etmesi ya da mirası reddetmesi

• • Davacının mirasçılıktan çıkarılması

• • Aile konutunun eşin rızasıyla devredildiğinin ortaya çıkması

• • Kişinin irade fesadı olmadan kendi rızasıyla tapusunu devretmesi

• • Hata, hile, korkutma hallerinde öğrenme tarihinden itibaren bir yıllık sürenin geçmesi

• • Vekilin yaptığı devirin hukuka uygun olması

• • İdari işlemin hukuka uygun olması vb. hallerde tapu iptal davası açılamaz veya açıldıysa reddine karar verilir.

Bozulmayan Tapu Devri Yapmak Mümkün Mü?

Miras bırakan tarafından bedelsiz olarak devredilen tapunun bozulmaması için diğer mirasçılarla usule uygun bir şekilde miras paylaşım sözleşmesi ya da mirastan feragat sözleşmesi düzenlenmesi mümkündür. Bu ve benzeri hukuki yöntemlerle babadan oğula bozulmayacak şekilde tapu satışı yapılması mümkündür.

Tapu İptal Davasını Kazananlar Ne Elde Eder?

Tapu iptal davasını kazanan taraf, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını geri kazanır.
Mahkeme, mevcut tapu kaydını iptal eder ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir. Örneğin mirastan mal kaçırma nedeniyle açılan bir davanın kazanılması halinde, davacının miras payı oranında hisse tapuda adına tescil edilecektir. Ayrıca, kazanan taraf ödemiş olduğu yargılama giderlerini de karşı taraftan geri alacaktır.

Tapu İptal Davasını Kaybettim Ne Olur?

Tapu iptal davasını kaybeden kişi, yalnızca mülkiyet hakkını kaybetmekle kalmaz; mahkeme masraflarını ve karşı tarafın vekalet ücretini de ödemek zorunda kalır. Ancak kararda usul hatası veya hukuka aykırılık varsa, istinaf veya temyiz yoluna başvurmak da mümkündür. Üst mahkeme süreçleri tamamlanarak karar kesinleşinceye kadar tapu sizin adınıza kayıtlı kalmaya devam edecektir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Muris muvazaası, miras bırakanın (muris) taşınmazını mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla üçüncü bir kişiye satış ya da bağış gibi göstererek devretmesidir. Bu durumda mirasçılar, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Mahkeme, yapılan satışın gerçek olup olmadığını, bedel ödenip ödenmediğini ve murisin asıl amacını araştırır. Eğer muvazaa tespit edilirse, tapu iptal edilir ve taşınmaz mirasçılara geri döner.

Alacaklıdan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptal Davası Açılabilir Mi?

Bir borçlunun mal varlığını alacaklılardan kaçırmak amacıyla başkalarına devretmesi durumunda, alacaklılar tapu iptal davası açabilir. Bu dava, İcra ve İflas Kanunu’nun 277. maddesine dayanır ve tasarrufun iptali davası olarak da bilinir. Amaç, borçlunun yaptığı devir işlemini hükümsüz kılarak alacaklının alacağına kavuşmasını sağlamaktır.

Satış İptal Davası Hangi Hallerde Açılır?

Satış iptal davası, satış işleminin irade fesadı, hata, hile veya tehdit nedeniyle geçersiz olduğu iddia edildiğinde açılır. Bu dava, özellikle yaşlı veya okuma yazma bilmeyen kişilerin kandırılarak mal varlıklarını devrettikleri durumlarda gündeme gelebilmektedir. Satış iptali davasının kazanılması halinde tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz eski malik adına tescil edilir.

Tapu İptal Davalarında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Tapu iptal davalarında zamanaşımı, davanın türüne göre değişmektedir. Muris muvazaasında zamanaşımı yoktur. Miras bırakanın ölümünden sonra her zaman dava açılabilir.

Hata, hile, aldatma veya irade sakatlığı varsa, öğrenme tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Devir tarihinden itibaren 10 yıllık süre geçmişse dava açılamaz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Tapu iptal ve tescil davasını kaybetmeniz halinde karşı tarafa ödeyeceğiniz vekalet ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir. Gayrimenkulün değeri üzerinden %16 ile başlayarak değer arttıkça oransal olarak düşen bir tarife uygulanmaktadır. Bu aynı zamanda kendi avukatınızla anlaşabileceğiniz asgari vekalet ücretidir. İstanbul Barosu’nun 2025 yılı için belirlediği tavsiye niteliğindeki asgari vekalet ücreti de dava konusu değerin %16’sının altında kalmamak kaydıyla 130.000 TL’dir.

Tapu İptal Davasında Yargılama Masrafları Ne Kadar?

Yargılama masrafları; harç, bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafları, tanık giderleri gibi ödemelerdir. Dava 2025 yılı için sembolik bir değerle açılarak yaklaşık 5000 TL civarında bir masrafla başlatılabilecektir. Ancak ilerleyen aşamalarda mahkemece belirlenecek keşif ve bilirkişi masraflarının ödenmesi gerekecektir.

Bilirkişi raporu ile gayrimenkulün değeri tespit edildikten sonra ise taşınmazın değerinin binde 68,31’inin dörtte biri tutarında peşin harç ödenmesi gerekecektir. Örneğin taşınmazın değerinin 10 Milyon TL olarak tespit edilmesi halinde 170.775 TL harç ödenmesi gerekecektir.

Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer?

Son açıklanan adli sicil istatistiklerine göre tapu iptal davalarının ilk derece mahkemelerinde ortalama görülme süresi 500 gündür. Bölge adliye mahkemeleri hukuk dairelerindeki dosyaların ortalama görülme süresi 373 gün, Yargıtay hukuk dairelerinin ise 206 gündür. Bahsi geçen istatistiklere göre tapu iptal davalarının ortalama 4 yıl süreceğini söylemek mümkündür. Ancak dava süreleri davanın açıldığı yer mahkemesinin yoğunluğuna göre artabilmekte ya da azalabilmektedir.

Tapu İptal Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Tapu iptal davaları, taşınmazın (arazinin, evin, dairenin) bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu kural, Türk hukukunda kesin yetki kuralıdır. Yani başka bir yerde dava açmak mümkün değildir. Tapu iptal davalarına bakmakla görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir. Örneğin taşınmaz İstanbul Kadıköy’deyse İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkili ve görevlidir.

Tapu iptal davaları, hem usul hem de esas yönünden oldukça teknik davalardır. Alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmemesi halinde telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle, sürecin başından itibaren gayrimenkul hukuku alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak en doğru yaklaşım olacaktır. Makalemizde cevabını bulamadığınız sorularınızı aşağıdaki formu doldurarak büromuza iletebilirsiniz.